Logement vide : une taxe unique remplace la TLV et la THLV en 2027, et votre mairie pourra relever le taux

Jusqu'ici, un propriétaire dont le logement restait vide pouvait recevoir l'une de deux taxes distinctes, selon la commune : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) dans les zones où l'on peine à se loger, ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) ailleurs, à condition que la commune l'ait instaurée. Cette coexistence, jugée source de confusion, prend fin.

L'article 108 de la loi de finances pour 2026, issu d'un amendement adopté au Sénat, remplace les deux dispositifs par la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, inscrite à l'article 1406 bis du code général des impôts. Elle vaut pour les impositions établies au titre de 2027 ; l'avis que vous recevrez d'ici là relève donc encore de l'ancien régime. Explications.

Quels logements entrent dans la nouvelle taxe sur les logements vacants

Au sens fiscal, un logement est vacant lorsqu'il est destiné à l'habitation, qu'il n'est pas meublé (ou trop peu pour qu'on y vive convenablement), qu'il dispose du confort de base, à savoir l'électricité, l'eau courante et des sanitaires, et qu'il est resté libre de toute occupation pendant une certaine durée. Une résidence secondaire meublée n'est donc pas visée.

La durée exigée dépend de la commune. En zone tendue, dont la liste est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, la taxe s'applique d'office dès qu'un logement est vide depuis au moins un an au 1er janvier. Hors zone tendue, elle n'existe que si la commune ou l'intercommunalité l'a décidée, et seulement après deux ans de vacance.

La taxe est due par le propriétaire ou l'usufruitier, ou dans certains cas par le titulaire d'un bail à construction, à réhabilitation ou emphytéotique. Pour savoir qui doit payer, l'administration fiscale s'appuiera sur la déclaration d'occupation des biens immobiliers, que tout propriétaire doit tenir à jour.

Combien coûtera la taxe unique en 2027

Le calcul part de la valeur locative cadastrale, c'est-à-dire le loyer annuel théorique que le bien pourrait rapporter s'il était loué ; on lui applique ensuite un taux. En zone tendue, ce taux est de 17 % la première année d'imposition, puis de 34 % les années suivantes, exactement comme pour l'actuelle TLV.

La nouveauté tient à la marge laissée aux élus. Par une délibération, une commune en zone tendue pourra relever ces taux, sans dépasser 30 % la première année et 60 % ensuite, ce que la TLV ne permettait pas. Hors zone tendue, le conseil municipal fixe librement le taux, dans la limite de 50 %. Le montant réel dépendra donc beaucoup de votre commune.

Logement vacant : les cas où vous ne paierez pas

Plusieurs exonérations valent partout. La taxe n'est pas due lorsque la vacance ne dépend pas de votre volonté, par exemple quand le logement est proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver preneur. Elle ne l'est pas non plus si le logement a été occupé plus de 90 jours de suite au cours de l'année précédente en zone tendue, ou des deux années précédentes ailleurs.

Les logements détenus par un organisme HLM sont également exonérés. Pour un particulier, l'enjeu est surtout de pouvoir prouver sa bonne foi : annonces de mise en location ou mandat de vente, échanges avec une agence, factures montrant une occupation réelle. Selon nous, mieux vaut constituer ce dossier dès maintenant que le chercher une fois l'avis reçu.

Ce qu'il faut faire avant la nouvelle taxe

• Vérifiez si votre commune est en zone tendue grâce au simulateur de Service-Public. Hors zone tendue, les outils actuels renseignent sur l'ancienne THLV : la nouvelle taxe exige une nouvelle délibération, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre intercommunalité.
• Mettez à jour la déclaration d'occupation de vos biens immobiliers : c'est elle qui sert à repérer les logements vides.
• Conservez toute preuve d'occupation ou de mise en location ou en vente au prix du marché.
• Surveillez les délibérations de votre conseil municipal, qui peuvent relever le taux.

Le premier avis établi selon ces nouvelles règles portera sur l'année 2027. D'ici là, les taxes actuelles continuent de s'appliquer. Reste une question que seule votre mairie peut trancher : le taux qui s'appliquera chez vous.

Sources : www.service-public.gouv.fr, www.collectivites-locales.gouv.fr.